Elle dépend aussi désormais de leur capacité à accueillir les entreprises, à leur permettre de lancer rapidement leur production et à accompagner leur développement dans des conditions fiables et prévisibles.
Le Vietnam continue d’attirer d’importants flux d’investissements directs étrangers (IDE) dans le secteur manufacturier et s’intègre toujours davantage aux chaînes de valeur industrielles. Mais à mesure que les projets gagnent en ampleur et en complexité, les critères de choix des sites évoluent.
Au-delà du coût du terrain et de l’accessibilité, les investisseurs sont de plus en plus attentifs à la qualité des infrastructures, à la disponibilité d’une main-d’œuvre qualifiée et aux conditions concrètes de démarrage de la production.
Selon John Campbell, directeur des services immobiliers industriels chez Savills Vietnam, le marché évolue progressivement d’un modèle fondé sur la mise à disposition de terrains vers une approche privilégiant les capacités opérationnelles et l’écosystème de services. Cette évolution devrait jouer un rôle déterminant dans la compétitivité de l’immobilier industriel vietnamien au cours des prochaines années.
La capacité opérationnelle, un critère déterminant pour les investisseurs
Au premier semestre 2026, le Vietnam a enregistré 34,65 milliards de dollars d’IDE, dont environ 18,47 milliards destinés au secteur manufacturier.
Ces chiffres confirment l’attrait du pays pour les investisseurs internationaux, tout en soulignant les besoins croissants en infrastructures et en capacités d’accueil et de mise en œuvre des projets industriels.
Pour les entreprises qui envisagent de s’implanter durablement, choisir un site ne consiste plus simplement à trouver un terrain adapté.
La garantie d’un approvisionnement électrique suffisant, les délais de raccordement aux réseaux, la durée des procédures administratives et la possibilité de démarrer rapidement la production sont autant de facteurs susceptibles d’influer directement sur les coûts et la rentabilité d’un investissement.
« Les investisseurs ne recherchent plus simplement une parcelle de terrain : ils veulent avant tout pouvoir compter sur des conditions d’exploitation fiables », observe John Campbell.
Selon lui, trois grands facteurs s’imposent désormais dans l’évaluation des sites industriels.
Le premier concerne les délais de réalisation et la fiabilité de la mise en œuvre des projets : disponibilité de l’électricité, raccordement aux réseaux et obtention des autorisations nécessaires.
Le deuxième tient à l’environnement opérationnel du site, qui englobe la disponibilité d’une main-d’œuvre qualifiée, la présence de fournisseurs, les liaisons avec les ports maritimes et les aéroports, les infrastructures numériques et les services destinés aux salariés.
La capacité du gestionnaire du parc à accompagner les entreprises au quotidien constitue également un critère important.
Le troisième facteur est la capacité à anticiper les besoins futurs. Les investisseurs s’intéressent notamment aux possibilités d’extension, aux perspectives d’approvisionnement énergétique et aux infrastructures nécessaires aux activités qui font appel à des technologies plus avancées et consomment davantage d’électricité.
Cette évolution témoigne d’une approche plus globale du choix des sites industriels. Un terrain proposé à un prix compétitif peut ainsi perdre de son attrait si l’alimentation électrique est insuffisante, si les délais de mise en service restent incertains ou si les possibilités d’extension sont limitées. Autant de contraintes susceptibles d’alourdir sensiblement les coûts d’exploitation.
« La disponibilité des terrains permet à un parc industriel de retenir l’attention des investisseurs. Mais c’est la fiabilité des conditions d’exploitation qui fait réellement la différence au moment de leur décision », souligne John Campbell.
Des terrains aux plateformes industrielles intégrées
À mesure que les industriels accordent davantage d’importance à l’efficacité opérationnelle, le rôle des aménageurs de parcs industriels est lui aussi appelé à évoluer.
Il ne suffit plus de proposer des terrains : il faut offrir un environnement capable d’accompagner les entreprises à chaque étape, de l’installation de leur usine au lancement de la production, puis à l’augmentation de leurs capacités.
Cela suppose de disposer d’infrastructures performantes et de réseaux fiables, de proposer des usines prêtes à l’emploi ou aménageables selon les besoins, de faciliter les connexions logistiques et de garantir des infrastructures numériques adaptées.
Il faut également pouvoir répondre aux besoins en personnel et s’appuyer sur des équipes de gestion capables de traiter rapidement les difficultés rencontrées par les entreprises.
La qualité d’un parc industriel ne se mesure donc pas au nombre d’équipements ou de services proposés, mais à leur capacité à réduire les risques, les coûts et les délais auxquels les entreprises sont confrontées.
La montée en puissance des investissements dans les secteurs de haute technologie illustre bien cette évolution. Au cours des neuf premiers mois de 2026, les zones franches d’exportation, les parcs industriels et les zones de haute technologie de Hô Chi Minh-Ville ont attiré environ 5,7 milliards de dollars d’investissements, notamment dans des projets liés aux centres de données, aux infrastructures d’intelligence artificielle (IA) et aux activités manufacturières de haute technologie.
Ces projets imposent des exigences bien plus spécifiques que celles des activités manufacturières traditionnelles. Ils nécessitent notamment un approvisionnement électrique stable, des télécommunications performantes, des compétences spécialisées, des dispositifs de sécurité adaptés, le respect de normes réglementaires strictes et des possibilités d’extension à long terme.
Dès lors, la performance d’un parc industriel ne peut plus se résumer à la superficie des terrains proposés à la location. Elle doit aussi se mesurer à sa capacité à répondre aux besoins opérationnels propres à chaque type d’entreprise.
Pour John Campbell, les parcs industriels les plus performants devront ainsi dépasser leur rôle traditionnel de fournisseurs de terrains pour devenir de véritables plateformes industrielles intégrées, offrant aux entreprises un ensemble cohérent d’infrastructures et de services.
Cette transformation suppose également de revoir les critères d’évaluation de leurs performances. Outre le taux d’occupation des terrains, il conviendrait de prendre en compte le délai nécessaire au démarrage de la production, la fiabilité des réseaux essentiels, la proportion d’entreprises qui poursuivent leur activité ou agrandissent leurs installations, ainsi que la rapidité avec laquelle les demandes de service sont traitées.
À terme, les parcs les plus compétitifs seront ceux qui faciliteront l’implantation des entreprises, leur garantiront des conditions d’exploitation fiables et leur permettront d’augmenter leur capacité de production au gré de leurs besoins.
Le développement durable doit aussi démontrer sa rentabilité
Au-delà des performances opérationnelles, les exigences environnementales et la transition énergétique pèsent de plus en plus dans les décisions d’implantation des industriels internationaux.
Les objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre des groupes, les exigences de leurs clients, les obligations de déclaration des émissions de carbone, les conditions d’accès au financement et les règles applicables aux exportations peuvent tous influer sur les choix d’investissement et les conditions d’exploitation des usines.
Dans ce contexte, les aménageurs de parcs industriels doivent aller au-delà des simples engagements environnementaux et proposer des solutions concrètes, dont les résultats peuvent être vérifiés. Il peut s’agir d’améliorer l’efficacité énergétique, de recourir aux énergies renouvelables lorsque les conditions le permettent, de concevoir des bâtiments industriels moins énergivores ou encore de mettre en place des systèmes de traitement des eaux usées.
La mise à disposition de données environnementales fiables est également essentielle pour aider les entreprises locataires à remplir leurs obligations de déclaration.
John Campbell souligne toutefois que les démarches en faveur du développement durable ne créent une véritable valeur économique que si elles répondent aux besoins des entreprises. Leur efficacité doit donc être jugée à l’aune des résultats obtenus, et non du seul nombre de certifications ou des arguments mis en avant dans la communication.
Les industriels peuvent ainsi privilégier les solutions qui réduisent leurs coûts globaux d’exploitation, facilitent leur mise en conformité réglementaire, renforcent leur capacité à faire face aux risques et préservent leur accès aux marchés. Pour démontrer la pertinence de leurs offres, les aménageurs doivent s’appuyer sur des indicateurs de référence, des niveaux de service clairement définis et des résultats mesurables.
Les objectifs environnementaux ne sauraient toutefois compenser les défaillances des infrastructures de base. Un approvisionnement électrique stable, des réseaux fiables et le respect des réglementations en vigueur demeurent indispensables au bon fonctionnement d’un parc industriel.
Les solutions écologiques ne peuvent porter pleinement leurs fruits que si elles reposent sur des infrastructures solides.
À long terme, la compétitivité de l’immobilier industriel vietnamien dépendra donc de sa capacité à conjuguer qualité des infrastructures, fiabilité des services et performance environnementale.
À mesure que les investisseurs passent de la simple recherche d’un emplacement à coût avantageux à une évaluation globale des conditions d’implantation et de pérennité de leurs activités, les parcs industriels dotés de solides capacités opérationnelles pourront davantage se démarquer.
L’enjeu pour le Vietnam est désormais de ne plus miser uniquement sur la disponibilité des terrains et le niveau des loyers, mais de développer des plateformes industrielles capables de réduire les incertitudes, d’améliorer l’efficacité des entreprises et de répondre durablement aux nouvelles exigences de production.
