Alors que les IDE enregistrés ont bondi de plus de 55% au cours des huit premiers mois, que les capitaux décaissés ont atteint un sommet en cinq ans et que la demande en infrastructures de soutien à la production continue de croître, les usines clés en main pourraient tirer un grand profit de cette nouvelle vague d’IDE manufacturiers, tandis que le foncier industriel demeurera le socle des projets d’investissement à long terme, selon les experts.
L’investissement dans le secteur manufacturier poursuit sa progression
Les usines prêtes à l’emploi ont capté 73 % des nouveaux IDE dans le secteur manufacturier dans le Nord au cours des deux premiers trimestres, alors que les IDE ont continué de bondir dans les pôles industriels de la région durant les huit premiers mois de 2026. Cette tendance témoigne d’une demande croissante pour des installations opérationnelles dans les plus brefs délais.
Selon Savills Vietnam, les projets d’usines ont représenté 54% des nouveaux projets d’IDE manufacturiers dans le Nord, mais ont attiré 73% du capital total — soit environ 6,3 milliards de dollars — au cours des deux premiers trimestres de 2026. À l’inverse, les projets de terrains industriels ont compté pour 46% des projets, mais n’ont représenté que 27% des investissements.
Cette tendance s’observe également à l’échelle nationale. Sur 468 nouveaux projets d’IDE manufacturiers, 266 concernaient des usines, soit 56,84*% du stock, pour un montant d’environ 7,09 milliards de dollars (66,24% du capital total). Les projets de terrains industriels ont attiré environ 3,62 milliards de dollars.
Bien que ces chiffres couvrent les deux premiers trimestres, les flux d’investissement enregistrés en juillet et août ont continué de confirmer le vif attrait du secteur manufacturier et des pôles industriels du Nord.
À la fin du mois d’août, le Vietnam avait attiré 40,63 milliards de dollars d’investissements étrangers enregistrés, soit une hausse de 55,4 % sur un an. Le nombre de nouveaux projets d’IDE agréés s’élevait à 2.771, pour un capital total enregistré de 21,72 milliards de dollars, soit un bond de 96,8% (pour une hausse de 9,4% du nombre de projets).
Le secteur de la transformation et de la fabrication est resté le principal bénéficiaire. Le capital nouvellement enregistré dans ce secteur a atteint 12,15 milliards de dollars, soit 55,9% du total des nouveaux capitaux. En incluant les capitaux additionnels, le secteur a attiré environ 20,18 milliards de dollars au cours des huit premiers mois, représentant 59,5% du capital cumulé des deux catégories.
Les décaissements d’IDE ont également progressé pour atteindre environ 17,25 milliards de dollars, soit une hausse de 12% sur un an et le niveau le plus élevé enregistré pour cette période depuis cinq ans. Le secteur de la transformation et de la fabrication a représenté 82,6% de ce montant, soit 14,24 milliards de dollars.
L’ampleur et le rythme des flux d’investissement témoignent d’une demande soutenue pour l’extension des capacités de production, en particulier dans les secteurs de haute technologie et à forte valeur ajoutée.
John Campbell, directeur et responsable des services industriels chez Savills Vietnam, a souligné que, dans un contexte de restructuration constante des chaînes d’approvisionnement mondiales, la rapidité de déploiement devient un facteur de compétitivité majeur. La mise en service anticipée d’une usine de plusieurs mois peut offrir des avantages en termes de coûts, de commandes et d’intégration aux chaînes d’approvisionnement.
C’est pourquoi les usines clés en main sont de plus en plus envisagées non pas simplement comme une solution temporaire pour pénétrer le marché, mais dès la phase initiale de planification de l’investissement.
Une nouvelle course dans l’immobilier industriel
L’évolution vers des IDE de haute qualité modifie également les exigences en matière d’immobilier industriel. Gene King, directeur des investissements chez BW Industrial Development, a indiqué que les IDE au Vietnam s’orientaient plus nettement vers des secteurs à forte valeur ajoutée tels que l’électronique, les semi-conducteurs, les infrastructures d’intelligence artificielle et la fabrication de haute technologie. Ce changement qualitatif a un impact direct sur la demande d’usines prêtes à l’emploi.
La demande pour ces usines clés en main reflète donc non seulement la nécessité de réduire les délais de mise en œuvre, mais aussi l’évolution de la répartition sectorielle des IDE.
Les experts de Savills ont noté que la part plus importante des investissements captée par les usines — par rapport aux terrains industriels nus — montre que certains investisseurs sont prêts à payer pour une plateforme permettant d’accélérer le processus, depuis l’obtention des licences et la préparation du site jusqu’au lancement de la production.
Toutefois, l’essor des usines prêtes à l’emploi ne réduit pas pour autant l’importance des terrains industriels. Les projets d’envergure sur sites vierges, les plans d’expansion à long terme et les usines nécessitant une conception sur mesure continueront de requérir des terrains pour être développés selon des besoins spécifiques.
Le changement majeur réside dans l’apparition d’un nouveau critère de compétitivité sur le marché. Il ne suffit plus de proposer des terrains où les entreprises peuvent bâtir leurs usines. L’immobilier industriel doit également leur permettre de démarrer la production plus rapidement, d’autant que la hausse des investissements manufacturiers dans l’électronique et les industries de pointe génère une demande plus diversifiée.
Outre les terrains industriels, les entreprises peuvent opter pour des usines prêtes à l’emploi, des installations construites sur mesure ou des modèles intégrés combinant usines, entreposage et logistique. Pour les nouveaux investisseurs, ces options permettent de réduire le temps et les ressources nécessaires lors de la phase initiale de développement.
Le marché voit également un nombre croissant de promoteurs proposer ce type de produits. Aux côtés de BW Industrial, Frasers Property, KTG Industrial, Core5, SLP et Mapletree, la marque logistique du japonais Mitsubishi Estate, Logicross, a fait son entrée sur le marché avec des projets à Nam Thuân et Hai Phong.
L’émergence de ces modèles témoigne d’une évolution progressive de l’immobilier industriel : l’enjeu ne se limite plus à la simple disponibilité des terrains, mais porte désormais sur leur capacité à soutenir efficacement la production réelle.
