Le Vietnam s’impose de plus en plus comme un centre industriel majeur en Asie, dans un contexte de forte réorganisation des chaînes d’approvisionnement mondiales.
Dans ce mouvement, les usines prêtes à l’emploi apparaissent comme un « atout maître » permettant au pays d’accélérer l’accueil des flux d’investissement direct étranger (IDE).
Selon le ministère du Plan et de l’Investissement, durant les sept premiers mois de 2025, le Vietnam a attiré 24,09 milliards de dollars d’IDE enregistrés, en hausse de 27,3% sur un an.
Les décaissements ont atteint 13,6 milliards de dollars, soit une progression de 8,4%.
Il s’agit d’un signal positif confirmant la confiance des investisseurs étrangers.
Le secteur manufacturier reste le principal moteur, représentant 56,5% du total avec près de 11,97 milliards de dollars, porté par la vague de relocalisations industrielles à l’échelle mondiale.
Fait marquant, parmi 759 nouveaux projets de production autorisés, 410 ont opté pour la location d’usines prêtes à l’emploi, dépassant pour la première fois le nombre de projets liés à l’acquisition de terrains.
À l’échelle régionale, le Nord du Vietnam demeure la destination numéro un, concentrant 54% du capital IDE et plus de 380 projets au premier semestre, dont 115 dans la seule province de Bac Ninh, soit 13% du total.
Le Centre surprend en doublant sa part à 6%, grâce à ses coûts compétitifs et à l’amélioration logistique.
Le Sud conserve une place stratégique, notamment avec Dong Nai et Ba Ria–Vung Tau qui séduisent de nombreux investisseurs.
Le segment des usines prêtes à l’emploi confirme ainsi son rôle clé dans la compétition des chaînes d’approvisionnement.
D’après Cushman & Wakefield, l’offre nationale atteint environ 11 millions de m² avec un taux d’occupation supérieur à 85% au deuxième trimestre 2025.
Les pôles majeurs sont Ho Chi Minh-Ville (3 millions de m²), Dong Nai (2,2 millions de m²), Bac Ninh (1,6 million de m²) et Hai Phong (2,2 millions de m²).
Les atouts de ce modèle sont multiples.
D’abord, il permet aux entreprises de réduire considérablement leur délai d’entrée sur le marché, passant de plusieurs années à quelques mois seulement, un avantage décisif dans un contexte de chaînes d’approvisionnement mouvantes.
Ensuite, il offre une grande flexibilité : les entreprises peuvent ajuster rapidement leur capacité de production sans être contraintes par des actifs immobilisés lourds.
Surtout, il permet d’économiser 70 à 80% des coûts initiaux par rapport à l’achat de terrains et à la construction d’usines.
Par exemple, louer une usine de 10 000 m² coûte environ 480 000 à 840 000 dollars par an, tandis qu’une construction équivalente nécessiterait 3 à 6 millions de dollars, hors frais annexes.
Ce modèle convient ainsi parfaitement aux secteurs devant mettre rapidement leurs produits sur le marché, comme l’électronique, l’emballage, le médical, ou encore aux projets à cycle court de 3 à 5 ans.
La dynamique des IDE bénéficie également de facteurs extérieurs.
Depuis le 1er août 2025, les États-Unis appliquent une taxe de 20% sur les exportations asiatiques, bien en deçà du projet initial de 46%.
Ce taux jugé « supportable » a rassuré les investisseurs, entraînant le retour massif de capitaux après un ralentissement au deuxième trimestre.
En parallèle, la stratégie « Chine + 1 », en place depuis plus d’une décennie, s’accélère. Grâce à des coûts salariaux compétitifs, une situation géographique avantageuse (frontière avec la Chine, proximité des routes maritimes) et un environnement politique stable, le Vietnam s’affirme comme une destination privilégiée.
Par ailleurs, les normes techniques des usines prêtes à l’emploi au Vietnam s’améliorent rapidement.
Nombre de projets sont désormais conçus avec des structures métalliques préfabriquées, des toitures isolées, des hauteurs de plafond adaptées aux chaînes automatisées, des planchers supportant de 1 000 à 4 000 kg/m², et des systèmes anti-incendie et d’éclairage conformes aux standards nationaux.
Un exemple emblématique est celui de KTG Industrial à VSIP Bac Ninh 2, construit selon la norme ACI 117-10, répondant aux exigences strictes de l’industrie technologique.
Selon M. Tran Quang Trung, directeur du développement de KTG Industrial, l’objectif est de « créer un environnement de travail qui accroît la productivité tout en respectant les critères ESG ».
Comme l’explique Mme Trang Bui, directrice générale de Cushman & Wakefield Vietnam, la tendance de relocalisation ne se limite plus à l’assemblage final : de plus en plus d’entreprises envisagent de transférer l’ensemble de leur chaîne d’approvisionnement au Vietnam.
Cette évolution ouvre de nouvelles perspectives pour le segment des usines prêtes à l’emploi de haut standing, désormais considéré comme un choix stratégique par de nombreux groupes technologiques.
Dans un contexte de recomposition du commerce mondial, les usines prêtes à l’emploi s’imposent ainsi comme une « étoile montante » de l’immobilier industriel vietnamien.
Grâce à leurs atouts en matière de coûts, de rapidité de mise en œuvre, de flexibilité et de standards techniques élevés, elles permettent non seulement au Vietnam de capter efficacement les flux d’IDE, mais aussi de renforcer son rôle dans les chaînes d’approvisionnement mondiales.
