Les coûts de location des entrepôts haut de gamme à l'échelle mondiale ralentissent, reflétant l'évolution de l'offre et de la demande dans chaque région.
Cependant, dans un contexte général plutôt stagnant, le marché vietnamien se distingue par des prix raisonnables et une dynamique d’investissement durable de la part des locataires nationaux et internationaux.
Le premier semestre 2025 a été marqué par un ajustement significatif du marché mondial des entrepôts.
Alors que des pôles logistiques comme Londres, Sydney et Dubaï ont continué d'enregistrer des coûts d'exploitation élevés et un ralentissement de la croissance des loyers, certains marchés d'Asie-Pacifique, comme le Vietnam, ont maintenu un rythme de croissance plus stable et positif que prévu.
Un rapport mondial du groupe immobilier Savills indique que les prix de location des entrepôts haut de gamme à l'échelle mondiale n'ont augmenté que de 1,1 % au cours des six premiers mois de l'année, soit le niveau le plus bas des trois dernières années.
Auparavant, une forte hausse a été enregistrée pendant la période 2020-2022 en raison de l'essor du commerce électronique pendant la pandémie.
Cependant, les vents contraires économiques et les tensions géopolitiques ont ralenti la croissance.
Cette évolution reflète la combinaison d'une offre nouvelle abondante et d'un sentiment de prudence de la part des locataires, dans un contexte de coûts d'exploitation, de taux d'intérêt et d'incertitudes mondiales exerçant une forte pression sur la chaîne d'approvisionnement.
Dans ce contexte plutôt stagnant, le marché vietnamien se distingue par un équilibre entre l'offre et la demande, des coûts avantageux et des tendances d'investissement à long terme de la part des locataires nationaux et internationaux.
Au Vietnam, les loyers des entrepôts haut de gamme n'ont pas connu d'augmentation spectaculaire, comme sur certains marchés post-Covid-19, grâce à une offre continue et à la rigueur des locataires, qui évaluent toujours les coûts avec attention.
Selon Savills, à Ho Chi Minh-Ville, le loyer des entrepôts haut de gamme s'élève à environ 5,3 USD/m²/mois, contre 5,5 USD/m²/mois à Hanoi.
Au-delà de l'offre, les coûts du terrain et de la construction au Vietnam restent nettement inférieurs à ceux des marchés logistiques matures de la région, tels que le Japon, la République de Corée ou Singapour.
À cela s’ajoutent des politiques publiques volontaristes qui encouragent les investissements dans les infrastructures et la logistique et qui ont contribué de manière significative à maintenir les coûts d'exploitation à un niveau raisonnable, tout en créant un écosystème favorable aux activités de production et de distribution.
Par ailleurs, sa situation géographique stratégique, son accès à un vaste marché et sa stabilité politique ont fait du Vietnam un acteur majeur de la restructuration de sa chaîne d'approvisionnement pour de nombreuses entreprises internationales.
Le Vietnam lui-même améliore rapidement ses infrastructures logistiques. De l'extension de l'autoroute Nord-Sud à la modernisation de ports comme Cai Mep-Thi Vai ou Hai Phong, en passant par le développement de centres logistiques aériens comme Long Thanh et Noi Bai, les maillons clés de la chaîne logistique sont en cours de consolidation.
Non seulement les indicateurs de marché sont stables, mais le comportement des locataires évolue également clairement.
Au Vietnam, de nombreuses entreprises logistiques internationales, notamment les plateformes de commerce électronique et les fournisseurs mondiaux, recherchent des entrepôts privés ou des modèles de construction sur mesure.
Les emplacements à proximité de zones résidentielles, de ports maritimes ou de grands pôles de trafic suscitent actuellement un vif intérêt de la part des investisseurs internationaux.
Il s'agit non seulement d'une stratégie visant à optimiser les coûts logistiques, mais aussi à renforcer la flexibilité des entreprises face aux fluctuations du marché.
Pour maintenir son avantage concurrentiel et progresser dans la chaîne d'approvisionnement régionale, le Vietnam devra se concentrer sur des priorités clés : renforcer l'intégration multimodale (chemin de fer, port maritime, aéroport, autoroute), moderniser les procédures douanières et les licences logistiques, développer une plateforme numérique complète pour le secteur de la logistique, tout en promouvant la logistique verte et en formant des ressources humaines spécialisées dans les technologies et l'automatisation.
Fort de ses atouts naturels et d’une stratégie de développement cohérente, le Vietnam s’apprête à franchir un cap décisif : de simple marché à « rentabilité raisonnable », il tend à devenir un pôle logistique intégré, durable et incontournable en Asie.
