Le Vietnam se prépare à un nouveau chapitre de son développement urbain

Dans cette étape, la planification, les infrastructures, l'innovation et la compétitivité à long terme devront converger pour soutenir le prochain cycle de développement du pays.

Sous le thème « Poursuivre l'histoire de l'urbanisation du Vietnam - Un voyage de transformation 2025-2035 », Cushman & Wakefield a apporté une vision globale des mutations structurelles qui façonnent l'économie vietnamienne, les orientations de l'urbanisme, ainsi que le potentiel à long terme du marché immobilier.

À cette occasion, Hoang Nguyet Minh, directrice générale de Cushman & Wakefield Vietnam, a souligné que la croissance du Vietnam n'est pas seulement une question d'élan, mais aussi une transition d'une phase de croissance rapide vers une croissance durable. Depuis l'ouverture initiale du marché et les réformes politiques, jusqu'à l'ère de l'intégration mondiale et, aujourd'hui, la tendance vers une croissance à plus haute valeur ajoutée, le Vietnam s'est imposé comme l'une des économies les plus dynamiques d'Asie du Sud-Est.

« Le Vietnam entre désormais dans une phase de développement plus mature, où la croissance ne se mesure plus uniquement par la taille, mais aussi par la productivité, l'innovation technologique, la préparation des infrastructures et la qualité des flux d'investissement », a-t-elle affirmé.

En 2025, le Vietnam a enregistré une croissance du PIB de 8,02 %, avec une moyenne de 6,2 % sur dix ans (incluant la période Covid-19), soit le taux le plus élevé parmi les économies de la région. Les investissements directs étrangers (IDE) ont atteint 38,42 milliards de dollars, tandis que le volume total des échanges commerciaux a franchi le record de 930,05 milliards de dollars, plaçant le Vietnam parmi les 25 plus grandes puissances commerciales au monde. Ses principaux partenaires restent la Chine et les États-Unis. Par ailleurs, le PIB par habitant a presque doublé, passant de 2 290 dollars à 5 026 dollars. Avec une population de 102,3 millions d'habitants et une classe moyenne en pleine expansion, la consommation intérieure et la demande urbaine sont fortement stimulées. Ces indicateurs reflètent une économie consolidée, tant par sa compétitivité extérieure que par sa résilience interne.

Cushman & Wakefield souligne également que les évolutions économiques des 30 dernières années se sont déroulées par étapes distinctes : du début de l’oeuvre de Renouveau (Doi Moi) et de la reconnaissance du droit d'usage des terres privées dans les années 1990, à l'accélération grâce à l’OMC, puis la période de diversification après 2014 et, plus récemment, la phase de restructuration du marché et de perfectionnement institutionnel. Le Vietnam a démontré sa capacité à absorber les chocs et à poursuivre sa progression.

Le cabinet estime que le prochain cycle, à l'horizon 2030 et au-delà, sera porté par une transparence juridique accrue, une stratégie d'infrastructure mieux structurée et l'objectif national de devenir la 3ème économie d'Asie du Sud-Est d'ici 2030, puis un pays développé à revenu élevé d'ici 2045.

La stratégie d'attraction des IDE est restée constante durant la dernière décennie (2015-2025), le secteur manufacturier captant près de 60 % des flux, suivi par l'immobilier avec près de 20 %. Toutefois, la structure des exportations a radicalement changé : initialement concentré sur la téléphonie et le textile, le pays a vu ses exportations bondir de 166 % grâce aux secteurs de l'électronique, de l'informatique, des machines et de la mécanique.

Pour la prochaine étape, le Vietnam privilégie désormais la qualité des IDE en misant sur des industries stratégiques telles que les semi-conducteurs, l'intelligence artificielle (IA), la robotique, les biotechnologies ou encore l'énergie nucléaire. L'objectif est de transformer le Vietnam d'une destination à bas coûts de main-d'œuvre en un véritable pôle technologique de pointe.

Urbanisme et infrastructures : une synergie indissociable de la transformation économique

En matière de planification, l'urbanisme et le développement des infrastructures sont désormais perçus comme devant progresser de concert avec la transition économique. À mesure que le Vietnam évolue vers une économie plus complexe et à plus haute valeur ajoutée, ses pôles urbains ne peuvent plus se permettre une expansion fragmentée. Au contraire, la planification doit favoriser des zones urbaines intégrées, renforcer la connectivité, structurer des bassins d'emploi ainsi que des écosystèmes éducatifs et de santé, tout en façonnant un cadre de vie de meilleure qualité.

Selon Le Hoang Lan Nhu Ngoc, directrice senior du conseil stratégique chez Cushman & Wakefield Vietnam, la leçon fondamentale tirée des études de cas est qu'une urbanisation réussie ne se limite jamais à l'accroissement de l'offre de logements. Le cœur du sujet réside dans la création d'une « logique urbaine complète », où infrastructures, emploi, éducation, santé, services publics et qualité de vie se développent de manière synchrone.

« Avec des réserves foncières et un potentiel de planification encore vastes, le Vietnam a une opportunité manifeste de développer des méga-cités intégrées plus efficaces. Cela exige toutefois une vision à long terme, une discipline d'exécution et une approche privilégiant la création de centres urbains et de quartiers achevés, plutôt que le développement de projets isolés », précise-t-elle.

D'après Cushman & Wakefield, certains principes récurrents pour l'avenir urbain du pays se dégagent : la connectivité des infrastructures doit être priorisée dès l'amont ; la rigueur de la planification génère une valeur commerciale durable ; et les écosystèmes multifonctionnels (écoles, santé, bureaux, commerce et espaces publics) font preuve d'une meilleure résilience au fil du temps. Les exemples observés en Chine et au Vietnam démontrent qu'une planification cohérente permet de soutenir la croissance démographique tout en préservant la valeur des actifs et en élevant le niveau de vie global.

Se projetant vers l'avenir, Anshul Jain, Directeur Général pour l'Inde, l'Asie du Sud-Est, le Moyen-Orient et l'Afrique chez Cushman & Wakefield, estime que le Vietnam demeure l'un des marchés de croissance à long terme les plus attractifs de la région. Pour lui, l'enjeu n'est plus seulement la vitesse de l'expansion, mais sa qualité. À l'échelle régionale, la tendance est claire : urbanisme, investissement infrastructurel et stratégie économique doivent être étroitement imbriqués.

« Si cette synergie est maintenue, le Vietnam sera particulièrement bien positionné pour voir émerger des villes plus compétitives, des corridors urbains plus attractifs pour les investissements et une base plus solide pour la croissance immobilière à long terme », ajoute Anshul Jain.

Cushman & Wakefield est convaincu que le Vietnam traverse une phase charnière, où les fondements économiques et l'urbanisme s'alignent davantage. Porté par de fortes ambitions infrastructurelles, un marché intérieur vaste, une attractivité constante pour les IDE et une priorité accrue accordée au développement urbain intégré, le Vietnam est en excellente posture pour façonner sa prochaine génération de croissance urbaine de manière plus stratégique et durable.