Le tableau de l’immobilier industriel au Vietnam pour le premier semestre 2025 montre de nombreux signes encourageants, tout en soulevant des questions pour la suite. Dans un contexte mondial encore marqué par les tensions géopolitiques et la montée du protectionnisme, la capacité du Vietnam à continuer d’attirer des investissements directs étrangers (IDE) significatifs est un succès notable.
La croissance des IDE reflète non seulement un accroissement en volume, mais aussi une stratégie de relocalisation des grandes entreprises inter-nationales cherchant des alter-natives à la Chine pour leurs chaînes d’approvisionnement. Cependant, l’absorption élevée des terrains industriels au premier semestre indique que
les investisseurs restent sensibles aux changements de politiques mondiales. Cela souligne la nécessité pour le Vietnam d’améli-orer ses capacités d’anticipation et de renforcer sa flexibilité pour maintenir son attractivité.
Selon l’Office national des statistiques, l’indice de production industrielle pour les six premiers mois de 2025 a augmenté de 9,2% par rapport à la même période de l’an passé. Les nouveaux IDE enregistrés ont atteint 21,52 milliards de dollars (+32,6%), tandis que les IDE réalisés se sont élevés à 11,72 milliards, un record sur les cinq dernières années.
Base solide pour un développement durable
L’agence de consultance CBRE estime que le marché immobilier industriel du Vietnam entre dans une nouvelle phase marquée par de nombreuses variables. Toutefois, le pays conserve son attrait grâce à un environnement d’investissement en amélioration et à sa position dans les chaînes d’approvisionnement mondiales. Le fait que l’il soit devenu le premier pays d’Asie du Sud-Est à conclure un cadre d’accord commercial réciproque avec les États-Unis est un signal positif pour les investisseurs.
Par ailleurs, le processus de réforme administrative - notamment la fusion des provinces et la rationalisation de l’appareil étatique - promet d’avoir un impact positif à long terme sur le marché immobilier industriel, en simplifiant les procédures, en augmentant les disponibilités foncières et en favorisant l’émergence de zones de libre-échange. Bien que certaines initiatives puissent connaître des retards à court terme, cela constitue une base solide pour un développement durable à long terme.
Dans l’ensemble, le marché de l’immobilier industriel vietnamien reste sur une trajectoire positive, mais entre désormais dans une phase de sélection et de repositionnement. La période à venir sera charnière et exigera une action conjointe plus déterminée des promoteurs, des autorités locales et du gouvernement afin de maintenir la croissance tout en orientant le développement vers une approche plus durable et qualitative, au-delà de la seule course à la quantité et à la vitesse.
Le changement dans la structure de production a eu un impact direct sur le marché de l’immobilier industriel. D’après John Campbell, chef du Conseil industriel chez Savills Hanoi, le Vietnam, initialement centré sur des industries à faible valeur ajoutée, évolue vers un modèle axé sur la haute technologie, la diversification et un développement à long terme.
Au cœur de cette transformation industrielle se trouve aujourd’hui l’industrie des semi-conducteurs. Le gouvernement a défini une feuille de route visant non seulement à développer les capacités d’assemblage, mais aussi à renforcer les activités de recherche et de conception.
Site stratégique pour de grands groupes
La demande de terres industrielles et d’usines prêtes à l’emploi au Vietnam reste soutenue, avec un taux d’occupation moyen des parcs industriels atteignant 86% à l’échelle nationale en 2024. La Région économique clé du Sud représente à elle seule 70% de l’offre nationale d’usines et d’entrepôts prêts à l’emploi, avec un taux d’occupation de 89%. De son côté, la Région économique clé du Nord enregistre un taux d’occupation de 78%, profitant d’un emplacement stratégique proche de marchés tels que la Chine et l’Asie du Nord-Est, ainsi que d’un système logistique performant.
Parallèlement, la qualité des parcs industriels s’améliore progressivement. Le développement durable devient une priorité croissante dans le secteur. Des modèles de parcs éco-industriels comme Deep C à Hai Phong et Prodexi Eco-IP à Long An illustrent cette nouvelle orientation.
Toutefois, John Campbell souligne que des défis structurels persistent. Malgré les efforts en matière d’infrastructures, la connectivité des réseaux de transport et la capacité des ports en eau profonde restent insuffisantes pour répondre à la demande, ce qui limite l’efficacité opérationnelle.
À l’horizon 2030, le Vietnam ambitionne d’attirer davantage d’investissements étrangers tout en consolidant sa compétitivité nationale. L’objectif est de former plus de 50.000 ingénieurs et de créer 100 entreprises de conception de puces. D’ici 2040, le pays aspire à l’autosuffisance, avec de nombreuses installations nationales de fabrication et de test de semi-conducteurs, visant ainsi un rôle de leader mondial dans ce secteur.
M. Campbell recommande donc que le Vietnam dépasse le stade de l’assemblage de base, s’engage davantage dans la recherche et la conception, et vise un taux de valeur ajoutée d’au moins 25% dans l’ensemble de la chaîne de production de semi-conducteurs.
L’immobilier industriel est bien positionné pour une croissance significative. Grâce aux investissements dans les infrastructures, aux IDE et au développement des industries de haute technologie, le marché devrait connaître une avancée majeure. La demande pour les terrains industriels reste élevée et continuera de croître, soutenue par le développement des industries et la réorganisation des chaînes d’approvisionnement mondiales.
Les zones stratégiques, dotées d’infrastructures modernes et soutenues par des politiques d’incitation, renforcent l’attractivité du Vietnam pour les entreprises locales et interna-tionales, en particulier celles des secteurs de la haute technologie, de l’électronique et de la logistique.
Le Vietnam devient un site stratégique pour de grands groupes technologiques, grâce à sa position clé dans la chaîne d’approvisionnement mondiale. Les projets de haute technologie et les centres de recherche et développement augmenteront la demande pour des infrastructures industrielles, contribuant ainsi à la croissance du secteur.
