Poursuivant sa première session extraordinaire, la 16e Assemblée nationale vietnamienne a débattu, le 22 août à Hanoï, des orientations politiques pour la révision de la Loi sur les activités immobilières.
Protéger les acheteurs de biens immobiliers en état futur d’achèvement
La députée Nguyen Thi Viet Nga, de Hai Phong, a appelé à l’établissement de normes minimales et uniformes visant à mieux protéger les acheteurs de biens immobiliers en construction, tant dans le cadre de la Loi sur les activités immobilières que de la Loi sur le logement, tout en renforçant le contrôle des flux financiers avant même que les biens ne remplissent les conditions requises pour être commercialisés.
Selon l’article 20 du projet de loi, les acheteurs peuvent verser jusqu’à 70 % de la valeur du contrat avant la réception du bien et jusqu’à 95 % avant l’obtention du certificat de propriété, les 5 % restants étant conservés sous séquestre ou soumis à un autre mécanisme de garantie. Le projet prévoit également des dispositions relatives à la garantie bancaire pour les logements vendus en construction.
Toutefois, le projet de Loi sur le logement présente certaines incohérences, a-t-elle souligné. Les promoteurs de logements sociaux ne sont pas tenus de fournir une garantie pour les ventes de logements en construction ou les contrats de location-accession, tandis que les logements commerciaux relevant de projets locatifs bénéficient également d’une exemption.
Nguyen Thi Viet Nga a proposé d’établir un principe uniforme selon lequel toute exemption à l’obligation de garantie ne serait autorisée que si un mécanisme de protection alternatif d’une efficacité équivalente est mis en place, tel qu’un compte dédié au projet, un contrôle des décaissements en fonction de l’avancement des travaux, une garantie d’achèvement ou un mécanisme donnant la priorité au remboursement des acheteurs.
Elle a également appelé à combler une lacune juridique concernant la perception de fonds auprès des clients avant que les biens ne remplissent les conditions requises pour être commercialisés. L’alinéa 5 de l’article 18 autorise les promoteurs à percevoir des acomptes ne dépassant pas 5 % uniquement après que les biens remplissent toutes les conditions légales de commercialisation.
La loi devrait encadrer les transactions en fonction de leur nature réelle plutôt que de l’intitulé du contrat, a-t-elle affirmé. Avant qu’un bien ne remplisse les conditions requises pour être commercialisé, les promoteurs devraient avoir interdiction de percevoir des fonds, directement ou par l’intermédiaire de tiers, pour réserver des logements, établir des droits de priorité ou garantir la conclusion d’un contrat de vente.
Une fois les conditions légales remplies, tout paiement constituant en réalité un acompte devrait respecter les plafonds prévus par la loi.
Lutter contre les manipulations des prixLe député Nguyen Khanh Vu, de Quang Tri, a proposé d’ajouter plusieurs actes interdits, notamment la fourniture d’informations erronées sur les projets, la planification et les prix, ainsi que l’organisation ou la création de transactions fictives visant à faire grimper les prix ou à provoquer une pénurie artificielle. Ces dispositions permettraient aux autorités de disposer d’outils juridiques plus solides pour lutter efficacement contre les manipulations des prix de l’immobilier, a-t-il déclaré.
Le député Trinh Xuan An, de Dong Nai, a souligné que les prix de l’immobilier et les pratiques spéculatives suscitaient des préoccupations particulières. La loi doit donc distinguer clairement l’investissement, la spéculation et la manipulation du marché. L’investissement doit être encouragé, la spéculation encadrée et la manipulation du marché sévèrement sanctionnée.
Il a proposé d’inscrire dans l’article 6 du projet de loi une liste d’actes interdits et de charger le gouvernement de définir les critères permettant d’identifier ces pratiques, notamment la création de transactions fictives, la manipulation de l’offre et de la demande, les ententes visant à faire grimper les prix ainsi que la diffusion de fausses informations
