Il s’agit du niveau le plus élevé depuis 2009, marquant un progrès non seulement en termes d’ampleur, mais aussi de qualité des flux d’investissement.
Analysant cette dynamique, le directeur du département des services industriels de Savills Ho Chi Minh-Ville, John Campbell, souligne que le Vietnam a vu augmenter fortement le nombre de nouveaux projets de production, ainsi que d’importants changements sur le marché de l’immobilier industriel.
Selon Savills, la hausse de 32 % par rapport à la même période de 2024 des flux d’IDE dans le secteur manufacturier au premier semestre 2025 constitue une avancée significative, non seulement pour cette industrie, mais aussi pour l’ensemble de la trajectoire de croissance économique du Vietnam. Le secteur de la production et de la transformation a attiré près de 12 milliards de dollars, soit plus de 56 % du total des IDE enregistrés, confirmant son rôle central dans les investissements. Ce niveau, le plus élevé depuis 2009, traduit la confiance croissante des investisseurs mondiaux dans l’environnement d’affaires du Vietnam et dans sa place au sein des chaînes d’approvisionnement mondiales.
Parallèlement à cette croissance impressionnante, la valeur ajoutée industrielle a progressé de plus de 10 % sur un an, contribuant pour près de 2,6 points de pourcentage au PIB. Il ne s’agit pas d’une flambée conjoncturelle, mais d’un tournant structurel dans la confiance des investisseurs et la maturité du marché. C’est à la fois une percée en termes d’échelle et de structure, consolidant la trajectoire du Vietnam vers une croissance industrielle à haute valeur ajoutée et durable.
Selon John Campbell, plusieurs facteurs mondiaux stimulent simultanément les flux d’IDE vers le Vietnam : diversification des chaînes d’approvisionnement ; tensions commerciales et pressions tarifaires incitant les entreprises à rechercher des destinations stables sur le plan politique et attractives sur le plan fiscal, comme le Vietnam. Notamment, les accords de libre-échange RCEP, CPTPP et EVFTA permettent au pays d’accéder à environ 65 % du marché mondial, renforçant son attrait pour les activités manufacturières tournées vers l’exportation.
Grâce à sa position stratégique proche de la Chine, le Vietnam combine coûts salariaux compétitifs et connexion fluide avec les chaînes régionales d’approvisionnement. En parallèle, la tendance aux IDE « verts » et de haute technologie se confirme, avec l’émergence de projets industriels durables et innovants, tels que l’usine écologique de Lego ou les investissements dans l’assemblage de semi-conducteurs, témoignant de la transition vers un modèle industriel moderne et respectueux de l’environnement.
« La combinaison de ces facteurs ouvre une nouvelle ère pour des flux d’IDE de haute valeur et durables au Vietnam, positionnant le pays comme un centre manufacturier mondial allant bien au-delà de l’avantage des coûts », déclare John Campbell.
Les statistiques de Savills Vietnam révèlent une augmentation de près de 40 % du nombre de nouveaux projets manufacturiers, démontrant l’attractivité stratégique croissante du pays dans les chaînes d’approvisionnement mondiales. Cette tendance reflète à la fois la hausse de la demande d’investissement et le dynamisme du marché.
Cette progression montre également que la confiance des investisseurs se renforce, non seulement en termes de capitaux, mais aussi dans leurs plans d’expansion, traduisant une volonté de ne pas seulement entrer sur le marché, mais d’y implanter des bases stratégiques.
Le besoin de bâtir des chaînes d’approvisionnement flexibles conduit les investisseurs à rechercher des sites de production diversifiés géographiquement et politiquement stables. La réputation grandissante du Vietnam comme centre manufacturier est soutenue par le développement des infrastructures, des politiques incitatives et un positionnement commercial favorable. Cela prouve que le pays n’est plus seulement un « bénéficiaire passif » de la relocalisation mondiale, mais devient un maillon prioritaire dans les réseaux de production internationaux.
Un élément marquant est le fait que les projets d’usines prêtes à l’emploi (RBF – Ready Built Factory) dépassent désormais les acquisitions de terrains en nombre, ce qui pourrait constituer un tournant pour l’immobilier industriel au Vietnam. Ces usines offrent un démarrage beaucoup plus rapide et nécessitent moins de capitaux initiaux, répondant à une demande en forte hausse.
Au premier semestre 2025, les RBF et les entrepôts logistiques ont enregistré le taux d’absorption le plus élevé des trois dernières années, avec un taux d’occupation de 88–89 % dans les principales régions. La demande accrue pour les RBF a entraîné une hausse des loyers et des taux d’occupation, stimulant l’expansion du secteur. L’offre de terrains industriels continue de croître, mais la construction à partir de zéro exige davantage de temps et de capitaux, faisant des RBF un choix stratégique et attractif pour les investisseurs recherchant flexibilité et rapidité.
Cette transition vers les RBF illustre la maturité croissante du marché de l’immobilier industriel vietnamien, où les investisseurs privilégient la flexibilité, la rapidité et des infrastructures modernes, des critères particulièrement essentiels pour les secteurs de haute technologie, verts et conformes aux standards ESG (environnement, social, gouvernance).
À partir de ces constats, Savills Vietnam recommande, pour assurer un développement sain du marché immobilier industriel et maintenir l’attractivité des IDE dans les années à venir, de : garantir un approvisionnement électrique stable et plus vert ; élargir les mécanismes DPPA et les énergies renouvelables ; mettre à disposition des terrains immédiatement exploitables, simplifier les procédures d’approbation et assurer la transparence des prix fonciers ; développer les infrastructures de connexion – atteindre l’objectif de 3 000 km d’autoroutes, moderniser les ports maritimes et les ICD ; encourager le développement d’usines et entrepôts prêts à l’emploi (RBF/RBW) et de projets sur mesure (BTS) répondant à des standards plus élevés ; ajuster les politiques d’incitation en cohérence avec l’impôt minimum mondial tout en restant attractif ; et enfin, former une main-d’œuvre spécialisée pour les secteurs des semi-conducteurs et de la production technologique de pointe.
